马云“房价如葱”预言成真？2025年楼市分化，两类人面临关键抉择

导语：

曾经被嗤之以鼻的预言，如今正部分变为现实。

2017年，马云在杭州全球峰会上抛出“过去8年内，中国的房价整体上处于大幅上升的状态。8年后，中国最便宜的东西可能就是房子”的惊人预言。

那时候我们楼市正处狂飙突进期，这番“房价如葱”的论断被许多人视作天方夜谭更有媒体大做文章。

如今8年之期已到，2025年的中国房地产市场呈现出一幅错综复杂的图景：部分区域房价确实出现了“如葱”般的下跌，而核心区域却展现出顽强的韧性。在这场前所未有的市场大转向中，刚需购房者与多套房持有者正站在关键决策的十字路口。

一、预言的双重兑现：楼市分化下的真相

马云的预言之所以引发持续争议，核心在于其精准预判了楼市“去泡沫化”的长期趋势，却未能完全覆盖中国房地产市场的区域差异性。

2025年的楼市数据清晰呈现出这种双重特征，让“预言成真”成为一个需要辩证看待的命题。

从兑现的维度来看，“房价如葱”的场景在特定区域已然落地。统计数据显示，2025年第三季度，澳门整体住宅楼价指数按季下跌2.3%，与去年同期相比更是下跌了9.2%。

这种现象在部分三四线城市尤为明显，这些城市面临人口持续流出、产业支撑薄弱的困境，住房供给严重过剩，房价逐渐回归居住价值。

这种变化印证了马云当年的核心判断：任何商品都遵循市场规律，当住房供过于求且缺乏接盘者时，价格必然回归理性。

但在核心区域，预言则呈现出明显的“落空”特征。2025年前三季度，一些大城市的优质房产价格依然保持韧性，成为抵御通胀的“硬通货”。

这种价值坚挺源于核心城市的资源集聚效应与全球资本的认可，从马云近年来的投资动向也可窥见一斑——他并未完全放弃房地产，而是更精准地选择优质资产。

诺贝尔经济学奖得主希勒的观点恰好解释了这种分化：“房地产从来不是单一市场，而是无数个受地域、品质、政策影响的细分市场集合。”

2025年的楼市已经告别普涨普跌的“黄金时代”，进入结构性分化的新阶段。

二、2025楼市大转向：政策与市场的双重驱动

2025年楼市的深刻变革，并非偶然发生，而是政策引导与市场规律共同作用的结果。多重因素交织形成的“转向力量”，正在重塑房地产市场的底层逻辑。

政策层面，“房住不炒” 的定位持续深化，精准施策成为调控核心。近年来，国家明确指出“房子是用来住的，不是用来炒的”，几乎所有政策都围绕此定位展开。

未来中国将发力租房、共有产权房、保障房等多种方式解决居住问题。

市场层面，人口结构与供需关系的变化构成了转向的底层动力。我国人口老龄化加深，年轻人口规模缩减，购房需求总量呈下降趋势。

而一线及强二线城市凭借产业优势吸引人口流入，土地供应相对紧张，形成了供需平衡的稳定格局。这种人口流动带来的“马太效应”，使得核心城市与非核心城市的楼市差距持续拉大。

专家观点也印证了这一趋势。广开首席产业研究院院长兼首席经济学家连平指出，“十五五”时期，在住房支持政策的作用下，房价进一步下跌的幅度可能有所收窄。

他预计平均每年新房价格同比下跌1%，二手房价格同比下跌2%，跌幅较“十四五”时期分别收窄1.5和2.5个百分点。

连平进一步预测，“十五五”前半段房价下行压力可能相对大一些，后半段跌势将有望趋缓甚至止跌，大城市住房价格可能企稳并回升。

预计到“十五五”中期，大城市新房价格可能止跌，二手房价格跌幅在1%以内。

三、关键抉择：两类人群的应对策略

2025年的楼市大转向，对刚需购房者与多套房持有者提出了截然不同的决策要求。这两类人群的选择不仅关乎个人财富安全，更影响着家庭长期生活质量。

刚需购房者：把握政策窗口，聚焦核心价值

刚需群体的核心诉求是解决居住问题，2025年的市场环境为其提供了难得的入市机遇，但决策核心在于“择机择址”。

当前房贷利率处于历史低位，且仍有下调空间，限购放松与补贴政策叠加，降低了购房门槛。刚需购房者应密切关注目标城市的政策动态，在政策红利集中释放时切入，可有效降低购房成本。

区域选择上需坚守 “核心原则” 。应优先考虑一线及强二线城市的核心城区或配套成熟的近郊板块，这些区域凭借人口流入、产业支撑和完善配套，房价更具稳定性。

避免盲目跟风远郊规划盘，这些区域配套兑现周期长、流通性差，容易陷入“买得起住不了”的困境。

财务规划需坚持 “稳健底线” 。刚需购房应避免过度杠杆，建议房贷月供不超过家庭月收入的30%，同时预留一定应急资金应对突发情况。

购房时重点关注居住便利性，如通勤距离、教育医疗配套等，理性看待短期市场波动。

多套房持有者：优化资产配置，剥离非优质资产

多套房持有者面临的核心问题是资产保值增值，在分化市场中，“去弱留强” 成为必然选择。

首先需全面评估资产质量，果断剥离非优质资产。对于三四线城市非核心区域、产业结构单一城市的房产，应抓住市场企稳的阶段性机会适时出手。

这类房产面临人口流出、库存高企的长期压力，未来贬值风险与流通难度将持续加大。

资产优化的方向是聚焦核心优质资产。可将出售非优质资产的资金，置换为一线及强二线城市核心区域的改善型住房或租赁需求稳定的房产。

这类房产凭借资源稀缺性与需求稳定性，具有较强的保值能力，即使市场调整也能保持相对稳健的价值。

配置策略上需注重 “分散风险” 。避免将资产集中于单一城市或单一房产类型，可适当搭配核心区域住宅与优质商业地产，利用不同资产的风险收益特征形成平衡。

四、结语：回归理性，拥抱楼市新常态

2025年的楼市大转向，本质上是市场从“投机主导”向“居住主导”的回归，马云的预言并非完全成真，而是揭示了房地产市场去泡沫化、重归理性的必然趋势。

这场变革中，没有绝对的“抄底时机”，也没有永恒的“增值神话”，只有符合市场规律的理性选择。

刚需购房者应把握政策红利与市场调整的双重机遇，以居住需求为核心，聚焦核心区域优质房产，实现“安居”目标；

多套房持有者则需主动优化资产结构，剥离风险资产，聚焦核心价值，实现资产的保值增值。

正如广开首席产业研究院院长连平所指出：“购房者需求被更好地满足、可供出售现房库存偏低以及土地价格上涨是支撑大城市新房价格的主要因素。”

2025年的楼市已进入新常态，分化将成为长期趋势。无论是刚需还是投资，都应摒弃“房价只涨不跌”的旧思维，建立基于居住需求与资产质量的新认知。

在这场关键抉择中，理性判断比盲目跟风更重要，精准选择比等待时机更关键，唯有顺应市场趋势、坚守自身需求，才能在楼市变革中实现财富安全与生活品质的双重保障。